揭秘等额本息还款法：为何选择房贷等额本息提前还贷可能得不偿失

为何房贷等额本息提前偿还损失惨重

之所以认为等额本息提前偿还亏损，是因为这种偿还方式每月偿还金额固定，其中本金逐月递增，利息逐月递减。若提前偿还超过了总偿还期限的三分之一，利息节省不多，因此并不划算。

等额本息指的是每月偿还的款项是恒定的（包括利息和本金），但每月偿还款项中的本金比例逐月递增，利息比例逐月递减。其主要特点是，在贷款期限内，每月偿还的金额保持不变。适用于收入稳定、工薪阶层等普通家庭，房贷既能承担，又不会影响到日常生活。

假设一位购房者，在银行贷款20万元，贷款期限为10年，贷款利率为1.9%。采用等额本息偿还方式，计算得出每月的偿还金额约为2111元。

按照等额本息的偿还方式计算，该购房者第一个月的偿还利息为800元，偿还本金为1311元；第二个月偿还利息为795元，偿还本金为1316元；第三个月偿还利息为789元，偿还本金为1322元，以此类推。可以得出，在偿还金额相同的情况下，购房者后期需要偿还的本金只会越来越少。

因此，如果购房者选择等额本息偿还，在偿还期限过半的情况下，购房者已经偿还了大部分利息。此时再选择等额本息偿还就不太划算了。

等额本息提前偿还的最佳时机

等额本息提前偿还的最佳时机是在实际偿还期限占贷款期限的三分之一之前。如实际偿还期限占比已超过三分之一，再提前偿还就不划算了。举例说明：10万元贷款，贷款期限1年，等额本息偿还，前四个月本金偿还为31737元、利息偿还为4200元，占到利息总额8072元的50%，由此可以得出结论。

网上有说法“等额本息提前偿还损失惨重”，这真的是这样吗？

等额本息提前偿还是否损失惨重？我们先了解等额本息的偿还方式，起初主要偿还利息，随着偿还时间推移，本金占比逐渐上升，利息部分递减。

以贷款100万元、年限30年、利率4.3%为例，总利息高达78.15万元。在偿还至第168个月后，本金占比开始超过利息。

假如在偿还10年后提前还清，前10年本金约为20.4万元，利息接近39万元，还需偿还约79.6万元本金，节省了约39万元利息。

但若在偿还20年后提前还贷，则前20年本金约51.8万元，利息接近67万元，还需偿还约48.2万元本金，节省的利息仅约11.2万元，得不偿失。

可见，在等额本息偿还模式下，前期偿还利息比例极高，前三分之一周期内提前偿还可节省大量利息。但若已偿还三分之二周期，节省的利息相对有限，仅为全部利息的14%左右，因此提前偿还可能不太划算。